A Lei nº 14.973/24 trouxe a possibilidade de atualização do custo de aquisição dos bens imóveis de pessoas físicas e jurídicas a uma carga tributária "atraente" — mas será que vale a pena?
O governo federal divulgou nota exaltando a permissão para "atualização do custo dos bens imóveis a valor de mercado" a uma carga reduzida de 4% ao invés de 15% a 22,5% para pessoas físicas, ou de 10% ao invés de 34% para pessoas jurídicas. Mas situações complexas não permitem respostas singelas.
A Armadilha do Prazo de 15 Anos
Eventual benefício dependerá substancialmente da futura destinação do imóvel. Em caso de alienação antes do prazo de 15 anos da atualização, haverá necessidade de pagamento de tributação complementar, com valor decrescente em função do tempo.
Considerando um imóvel com custo de aquisição de R$ 500 mil atualizado para R$ 1 milhão, verificamos que para a venda em até 6 anos da atualização, haverá recolhimento a maior de IR, à carga decrescente de 19% a 15,40% — acima da alíquota "normal" de 15%. Apenas após dezembro/2030 começará a haver alguma economia tributária nominal.
Para a Pessoa Jurídica
A pessoa jurídica também pode atualizar o valor do bem imóvel e tributar o ganho de capital a uma carga de 10%. Mas verificamos que, havendo a venda do imóvel em até 6 anos contados da atualização, a carga tributária final de IR/CS variará de 44% a 35,84% — acima da carga "normal" de 34%.
Conclusão
Diante dos múltiplos aspectos a influenciar eventual eficiência tributária na operação de atualização, fundamental a avaliação cautelosa antes da tomada de decisão. Os benefícios não se descortinam automaticamente e dependem da análise do caso concreto.